Malbork. Plan zagospodarowania centrum uchwalony. Teren po Pemalu może zostać niebawem zabudowany od nowa. Co jeszcze się zmieni?

Trzy lata trwało opracowanie ostatecznej wersji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu centrum Malborka. Uchwała o przystąpieniu do zmiany obowiązującego dokumentu dla terenu o powierzchni nieco ponad 3 ha została przyjęta 28 lutego 2019 r. To jakby rok pracy na każdy hektar. Ale to trudne miejsce, obejmujące tereny poprzemysłowe, uwolnione pod decyzji o przeniesieniu produkcji przez Pemal SA do Nowego Dworu Gdańskiego. Ale także istniejącą zabudowę wschodniego odcinka ul. Kościuszki z dawnym hotelem Zbyszko i parking miejski.

Sporo do powiedzenia miał wojewódzki konserwator zabytków, bo cały obszar objęty jest strefą ochrony konserwatorskiej, co jest związane z położeniem na przedpolu ekspozycyjnym zamku, wpisanego na listę światowego dziedzictwa UNESCO.

Te uwarunkowania powodowały, że przygotowanie tego planu było długotrwałe, trudne i o każde zdanie trzeba było toczyć boje i szukać rozwiązań kompromisowych między oczekiwaniami inwestorów a pewnymi ograniczeniami, by zachować walory ekspozycyjne, kompozycyjne czy też zapisać wszystkie ustalenia dotyczące intensywności i wysokości zabudowy - mówiła podczas sesji Rady Miasta architekt Maria Kiełb-Stańczuk, która przygotowywała projekt planu.

Dokument był w ciągu tych trzech lat dwukrotnie wykładany. Pierwszy raz ujrzał światło dzienne na początku 2021 r. Wówczas wpłynęło 5 uwag do zapisów, które tak dalece ingerowały w treść, że uzgodnienia rozpoczęły się na nowo.
- Przez prawie cały 2021 r. prowadziliśmy liczne i wielokrotne konsultacje i spotkania negocjacyjne z wojewódzkim konserwatorem zabytków, by dojść do rozwiązania, które nie zostało przez niego storpedowane – tłumaczyła autorka planu.

Drugie wyłożenie nastąpiło niemal rok po pierwszym. I uwag było jeszcze więcej, bo 13. Część została uwzględniona, część nie. Sporo było tych dotyczących bezpośrednio planowanych inwestycji na terenach, które od lat są w prywatnych rękach, jak choćby sposobu zabudowy po Pemalu.
Emocje wciąż budzi sposób wykorzystania miejskiego gruntu. To obecnie parking przy ul. Kościuszki, którego operatorem jest obecnie prywatny podmiot.
I tak, według autorów uwagi, powinno pozostać, by mieściło się tam jak najwięcej samochodów, a nie pół placu to parking, a pół – zieleń z możliwością stawiania tam tymczasowych, a więc sezonowych, obiektów handlowych czy usługowych, co przewiduje plan zagospodarowania.

Ul. Kościuszki zaczyna być martwą ulicą, bo nie ma miejsc parkingowych lub jest ich mało. W planie powinien być zapis, że powstanie tam parking podziemny. Oczywiście, zgadzam się z zielenią, natomiast nie uwzględniamy i nie zabezpieczamy tego, co powinno się tam znaleźć i jak to ma funkcjonować. To centrum miasta, z przedsiębiorcami, którzy nie mają możliwości pozyskiwać klientów, bo nie mają gdzie stanąć. Dziś każdy jest wygodny, chce podjechać pod drzwi sklepu. Natomiast dzisiaj pozostawienie samochodu na ul. Kościuszki czy na al. Rodła graniczy z cudem. Powinien więc być zapis nie tylko o dopuszczeniu do realizacji parkingu podziemnego, ale że taki parking powinien się tam znaleźć – stawał w obronie firm prowadzących działalność w centrum radny Jacek Markowski.

Autorka projektu planu odniosła się do treści uwagi. Jest w niej mowa o parkingu na 400 miejsc i 30 dla autokarów, który był przewidziany w obowiązującym od 2002 r. miejscowym planie zagospodarowania. Ten gigantyczny plac dla zmotoryzowanych miał stanowić zaplecze dla zrewitalizowanego miejsca po Pemalu, który miał zmienić się w strefę usługową z nieuciążliwą produkcję. Ale tych funkcji już tam nie będzie.
- Analiza transportowa zrobiona przez zainteresowanych inestorów mówi, że w tym terenie wszystkie nowe inwestycje będą generowały 300 miejsc parkingowych. To mniej niż 400, ale inaczej budowa będzie kształtowana – komentowała Maria Kiełb-Stańczuk.
Większość ma być w kubaturze przyszłych budynków, a więc na parkingach podziemnych, natomiast 90 to miejsca naziemne.

Natomiast dla całego kwartału ul. Kościuszki obowiązujący od 20 lat plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje minimum 100 miejsc.
Parking, który w części miałby być terenem zielonym, ma powierzchnię 4756 m kw. Zgodnie z zapisami planu, docelowo miejsca dla samochodów mają stanowić maksimum 50 proc. Jak tłumaczyła radnym architekt, 25 m kw potrzeba średnio na 1 samochód, czyli daje to ok. 80-90 miejsc parkingowych, w zależności jak się je zaprojektuje. Nie wydaje się więc, że miejsc nagle zabraknie. A gdyby, to nowy plan przewiduje możliwość budowy parkingu podziemnego. Przy czym to jedno z droższych rozwiązań.

Radni dyskutowali również o tym, w jaki sposób będzie można dojechać do nowego kwartału. Odrzucono bowiem uwagę, której autor kwestionował rozwiązania w zakresie obsługi komunikacyjnej odmiennej od pierwszej wersji projektu planu i domagał się ograniczeń obsługi terenu z ul. Mazurów, która nie jest przystosowana do takiego natężenia ruchu, jakiego można spodziewać się po realizacji całego przedsięwzięcia. Mieszkańcy obawiają się uciążliwości.
Ale przywołana już raz analiza obsługi transportowej miała tego nie potwierdzić.
- Autorzy nie wzięli pod uwagę jeszcze jednej ulicy, czyli projektowanej, bo założyliśmy, że tamtędy też będzie można jeździć – przypomniała Maria Kiełb-Stańczuk o drodze, którą miasto ma przejąć od PKP.

Droga od kolei prowadzi bezpośrednio z ul. Parkowej do przyszłej drogi wewnętrznej na terenie dawnego Pemalu, omijając i Kościuszki, i Mazurów.
Ale to nie uspokoiło radnych.

Mam obawy, bo ul. Mazurów i inne, przebiegają obok terenów szkół, co jest dość niebezpieczne. Z drugiej jest deptak, czyli Kościuszki. Będzie tam niedługo wielka budowa. Jak cały sprzęt będzie dojeżdżał, nastąpi duża dewastacja. Na razie nie mamy tych terenów od PKP – mówił radny Zbigniew Kowalski.

Wiceburmistrz Jan Tadeusz Wilk zapewnił, że miasto ma zgodę na przejęcie drogi od kolei.
- Problem, to kto tę drogę urządzi. Będziemy się starali, by część kosztów wziął na siebie potencjalny inwestor – stwierdził wiceburmistrz. - Ul. Mazurów funkcjonuje i cały czas docierało tamtędy ciężkie zaopatrzenie do Pemalu. Teraz zapisy mówią o jej ograniczonym charakterze, ograniczonym tonażu i jednym kierunku ruchu. W planie zagospodarowania wszystkiego zapisać się nie da, bo to zależy od organizacji ruchu. Takie decyzje zostaną podjęte, by zabezpieczyć interesy miasta i mieszkańców, ale i inwestorów, gdy zamiast starej manufaktury powstawał będzie nowy fragment miasta.

W podobnym tonie wypowiedział się włodarz.

Jeśli plan zostanie przyjęty, to rozpocznie się działalność inwestora. By mógł ubiegać się o pozwolenie na budowę, będzie musiał uzgodnić z nami organizację ruchu zarówno w trakcie trwania inwestycji, jak i później – mówił burmistrz Marek Charzewski.

Co ważne, choć wpłynęła po terminie, uwzględniona została uwaga mieszkańców dotycząca ochrony i zachowania istniejącego szpaleru drzew wzdłuż ulicy Mazurów. Na wniosek zrezygnowano z wydzielenia poszerzenia ul. Mazurów. Możliwa będzie jedynie niezbędna wycinka, wynikająca z powiązania ul. Mazurów z drogą wewnętrzną.

Radny Zbigniew Kowalski chciał, by włodarz przekonał go, że uchwalenie zmiany fragmentu planu zagospodarowania okaże się dla miasta korzystne.

Zyska miasto i jego mieszkańcy, również nowi, którzy będą mogli zamieszkać na terenach poprzemysłowych. Mamy wybór, czy ma on tak jak obecnie wyglądać przez następne lata, czy ma się zmienić. Dotyczy to również terenów wokół – uzasadniał Marek Charzewski.

- Ale o ile wzrośnie wartość terenu, gdy decyzja radnych będzie na „tak”? - dopytywał radny Kowalski.
Według Marka Charzewskiego, nie ma się nad czym zastanawiać.
- Nie będziemy odstraszać inwestorów, chcemy ich w Malborku i cieszymy się, że tam się pojawią. Co do wzrostu wartości, trudno powiedzieć, jakie to są kwoty – odpowiedział burmistrz.

Można tylko dopowiedzieć, że, oczywiście, miasto zyska, również finansowo, bo radny wie, jak dzisiaj wygląda kwestia podatku, a jak będzie, gdy teren zostanie zainwestowany. Już pomijam fakt wyglądu miasta. To jest w interesie nas wszystkich, naszych dzieci i wnuków – dodał Jan Tadeusz Wilk.

Ale Zbigniew Kowalski i tak nie dawał za wygraną, bo według niego, estetyka, owszem, jest ważna, ale to za mało, bo wszystkie koszty spoczną na mieście
- O to powinniśmy zadbać, by zostało tak skonstruowane, że nie będzie naszego skromnego budżetu – stwierdził radny.

Ostatecznie za przyjęciem planu zagospodarowania zagłosowało 15 radnych, 2 – Adam Ilarz i Zbigniew Kowalski byli przeciw, a 3 – Wioletta Klepacka, Bożena Piątkowska i Dariusz Rowiński wstrzymali się od głosu.

Jesteśmy oswojeni z tym, co jest, ale każda zmiana wywołuje obawy, pytania, to zupełnie naturalne. Do tej pory był zakład przemysłowy, więc wszyscy się przyzwyczaili. Ma być nowa jakość, nowy sposób zagospodarowania i użytkowania, to nie dziwię się obawom. Ale jak nie spróbujemy, to nie będziemy wiedzieli, jak to będzie – podsumowała Maria Kiełb-Stańczuk.

Przyjęty dokument musi zostać opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego. Gdy to się stanie, zacznie obowiązywać 14 dni później.