Malbork. Zmiany w centrum miasta. Przyszłość zapisana w planie zagospodarowania nie wszystkim się spodobała. Jak burmistrz rozpatrzył uwagi?

Zgodnie z trwającą procedurą uchwalania zmiany fragmentu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego centrum Malborka, uwagi do zaprezentowanego dokumentu można było składać do 8 marca.
W poniedziałek (29 marca) Urząd Miasta opublikował informację na temat losów zastrzeżeń zgłaszanych do proponowanych rozwiązań. Zostały zgłoszone zarówno przez firmy, jak i mieszkańców.

Dwie uwagi zostały zgłoszone do terenu określanego w projekcie dokumentu jako 8.U – teren zabudowy usługowej. To miejska nieruchomość na zapleczu ul. Kościuszki, na której jest urządzony płatny parking. Obecnie operatorem jest prywatny podmiot, ale dawniej była nim firma komunalna.
W przyszłości miałby być zielonych skwerem, otoczonym nową zabudową z ulokowanymi tam usługami, z ograniczeniem miejsc parkingowych do 35 miejsc. Powstałoby całkiem nowe miejsce na oddech w samym sercu miasta.

Ale choć to dopiero pomysł, który miał zostać zrealizowany w bliżej nieokreślonej przyszłości, to nie przypadł niektórym do gustu.

- Zamiana istniejącego parkingu na funkcje usługowe może spowodować degradację centrum, tj. wygaszanie i zamykanie prowadzonych w sąsiedztwie w centrum działalności handlowych i usługowych. Realizacja ewentualnych usług wyklucza w tym terenie jednoczesne zaprojektowanie funkcjonalnego terenu zielonego. Stąd wniosek o rozważenie ewentualnego garażu podziemnego lub wielofunkcyjnego z np. zielonym dachem ze względu na bezpośrednie sąsiedztwo spółdzielczego budynku wielorodzinnego Kościuszki 48-52. Na wyższych kondygnacjach można by sytuować kondygnacje handlowe i usługowe, co mogłoby przyciągnąć inwestorów – proponuje autor jednej z uwag.

Autorka projektu planu, architekt-urbanista Maria Kiełb-Stańczuk wraz z zespołem z Biura Urbanistycznego „Dom” sp. j. w Starogardzie Gdańskim, przypomina, że nowe funkcje wynikają z przeprowadzonych konsultacji społecznych dotyczących koncepcji planu.

Można zmienić zapisy, jeśli tak będzie chciał właściciel, czyli miasto, jednak wówczas należałoby ponownie wyłożyć plan. Wprowadzanie zapisów dotyczących kubaturowych garaży, parkingów ogólnodostępnych z dodatkowymi funkcjami komercyjnymi może nie być opłacalne ekonomicznie. Tego typu rozwiązania sprawdzają się jedynie w dużych ośrodkach, a i tak zwrot inwestycji następuje w bardzo długim okresie. Forma ewentualnych obiektów usługowych i zapisy tego dotyczące jest do określenia w wyniku ponownych uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków – zgłasza uwagę Maria Kiełb-Stańczuk.

Na tym jednak cała dyskusja nad parkingiem się nie kończy. Swój sprzeciw zgłosili też mieszkańcy.
- Plan ma nie tylko kształtować ład przestrzenny, ale przede wszystkim ma wpływać na życie i funkcjonowanie mieszkańców oraz przyjezdnych – przypominają malborczycy sprzeciwiający się skwerowi. - Parking w tej lokalizacji jest ważny dla klientów usług i daje możliwość wyłączenia centrum miasta - zamknięcia ul. Kościuszki dla ruchu samochodowego. W celu realizacji parkingu teren został kiedyś zakupiony przez miasto. Postuluje się utrzymanie funkcji parkingowej jako dominującej.

Jak argumentują, brak miejsc parkingowych doprowadzić może bowiem do „obumarcia tej centralnej i najbardziej reprezentacyjnej części miasta”. Co ciekawe, włodarz ugiął się pod takim naporem.

Częściowo dopuszczamy parking, który będzie mógł zajmować 60 proc. powierzchni terenu, natomiast na zieleń przewidziane będzie pozostałe 40 proc. Dopuszczony też będzie handel i usługi, ale w formie obiektów tymczasowych – słyszymy od Marka Charzewskiego, burmistrza Malborka, który formalnie rozpatruje uwagi zgłaszane do projektu zmiany planu.

Któż nie zachwycał się budowlą na samym początku ul. Kościuszki od strony al. Rodła, pod numerem 40? To wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków obiekt, w którym przed laty mieszkał Albert Rahn, właściciel fabryki, przedwojennej poprzedniczki Pemalu. Od lat jest to obiekt wykorzystywany na cele usługowe. Taki też zapis znalazł się w projekcie zmiany fragmentu planu dla terenu oznaczonego symbolem 5.U. Z uwagi na cenne walory budynku, proponowany był zakaz jego rozbudowy, a maksymalna powierzchnia zabudowy docelowo może stanowić 41 proc. parceli.

Jaka jest ocena tak sformułowanego zapisu? Uznano go za zbyt sztywny. Stąd wniosek o dopisanie innych możliwości, przede wszystkim dodanie funkcji mieszkaniowej i dopuszczenie rozbudowy budynku od tyłu. Pojawił się też postulat powiększenia powierzchni zabudowy działki z 41 do 65 proc.

Drugi wniosek precyzuje sposób rozbudowy budynku od strony zaplecza; do wniosku dołączone zostały rysunki. By powiększyć powierzchnię użytkową, inwestycja miałaby objąć parter, piętro oraz piwnicę i mieć formę oranżerii. To oznacza, że konstrukcja byłaby lekka, przeszklona, z wykorzystaniem stali i drewna, o charakterze współczesnym widocznie wyodrębnionym od historycznej bryły istniejącego budynku, z zachowaniem minimalnej ingerencji w lico muru budynku historycznego. Ale to również oznaczałoby zmianę wskaźnika powierzchni zabudowy do 54 proc.

W obydwu przypadkach jest zgoda na wprowadzenie dodatkowej funkcji, czyli mieszkaniowej. To w końcu pierwotne przeznaczenie willi. O ile jednak dopuszcza się pomysły rozbudowy, to kategoryczne „nie” dotyczy wnioskowanej maksymalnej powierzchni zajętej przez budynki.

W Urzędzie Miasta uznano, że te propozycje wymagają i tak ponownych uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Związane ręce ma nie tylko właściciel przedwojennej willi. O ile jednak ona wciąż może zachwycać, o tyle gruntownie przebudowany w PRL zabytkowy budynek hotelu, w którym funkcjonował „Zbyszko”, już takich widocznych walorów nie posiada. Stąd też w uwagach do projektu planu zakwestionowane zostały zapisy dotyczące ograniczeń, które obejmują inwestora. Nie pozwalają one na rozbudowę i przebudowę, co – zdaniem autora uwagi - nadmiernie ogranicza prawo własności, ale też skutkować może brakiem działań poprawiających estetykę i funkcjonalność obiektów przez najbliższe lata.

Z krytyką spotkała się też ochrona dawnego hotelu "Zbyszko", „zdegradowanego i wymagającego raczej wymiany na nowy obiekt”. Stąd też proponowana nowa droga: wyłączenie obiektu z Gminnej Ewidencji Zabytków, wyburzenie i realizacja nowego obiektu z zachowaniem zabudowy pierzejowej wzdłuż ul. Kościuszki.

Ale o ile zaakceptowano pomysł rozbudowy, a jej parametry uznano za przedmiot uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków, o tyle w planie zagospodarowania nie ma miejsca na stwierdzenie, że zostaje definitywnie zamknięty ochronny parasol służb konserwatorskich.

Procedura ewentualnego wyłączenia z ewidencji nie jest problematyką planu. Ustalenia planu dopuszczają sytuacje odbudowy obiektu bądź budowy nowego w miejscu dotychczasowego i określają odpowiednie warunki zabudowy i zagospodarowania – przypomina Maria Kiełb-Stańczuk.

Dlatego zgodę na ewentualną rozbiórkę ze względu na stan budowli uznanej za zabytkową inwestor musi wychodzić u konserwatora sam.

Uwagi dotyczyły także dojazdu do terenów poprzemysłowych. Od początku kategorycznie założono, że będzie to możliwe jedynie od strony ul. Parkowej i dalej, drogą wzdłuż torów, z której obecnie korzystają służby kolejowe. Miasto od wielu miesięcy prowadzi rozmowy o jej docelowym przejęciu. Jednak trasa ta znajduje się już poza granicą obecnej zmiany fragmentu planu. Stąd wniosek o rozszerzenie opracowania o tę nową drogę, bo zdaniem podmiotu wnoszącego uwagę taki dostęp musi być realny.

Krytyce poddano też wydzielenie drogi wewnętrznej na terenie dawnego Pemalu, co zostało uznane przez autora uwagi wręcz za ograniczenie prawa własności i okoliczność mogącą przyczynić się do spadku wartości nieruchomości. Jednak burmistrz nie uwzględnił tych zarzutów.
- Plan ma prawo ograniczać prawo własności, gdyż zgodnie z ustawą ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności (art. 6 ust 1) – czytamy w komentarzu.

Kwestionowana jest również wysokość zabudowy na terenie dawnego Pemalu. W projekcie planu jest mowa o budynkach 13- oraz 10-metrowych. Tymczasem zgłaszający uwagę chce odpowiednio 14 i 11 metrów, co jego zdaniem pozwoli na uzyskanie odpowiednio wysokości 4 i 3 kondygnacji z usługami w parterze. Wniosek dotyczy również dopuszczenia miejsc parkingowych nie tylko w parkingach podziemnych, ale również w kubaturze przyszłych budynków.
Na tę ostatnią propozycję jest zgoda. Natomiast, jak przypomina autorka planu, parametry i zasady zabudowy, m.in. wysokości, są wynikiem uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków, dlatego konieczne są ponowne ustalenia.

Łącznie wpłynęło 18 uwag. Jak przyznał burmistrz Charzewski, wiele z nich wymaga ponownej opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Właściwie wszystko teraz w jego rękach. Jeśli nie zmieni on swojego stanowiska, to nawet wstępnie zaakceptowane w mieście propozycje i zmiany nie zostaną do projektu planu wprowadzone. Pod obrady Rady Miasta trafiłby więc dokument w wersji sprzed zgłoszonych uwag.