Malbork. Plan miejscowy dla centrum w decydującej fazie. Czas na uwagi do wykorzystania terenów przy Kościuszki i po Pemalu

Kto chciałby przeczytać, jak może wyglądać centrum Malborka, niech szybko wchodzi na oficjalną stronę Urzędu Miasta. Zgodnie z procedurą, tylko do piątku (4 lutego) w BIP będzie się można zapoznać z planowanym zagospodarowaniem dawnego Pemalu, terenu byłego Zbyszka oraz ogólnodostępnego płatnego parkingu przy ul. Kościuszki.

Obszar, który obejmuje zmiana planu jest niby niewielki, ale prace nad tym, jak mogą wyglądać te przestrzenie, trwają niemal trzy lata. Uchwała w sprawie przystąpienia do zmiany fragmentu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego centrum została przyjęta przez Radę Miasta 28 lutego 2019 r.

Pierwsze wyłożenie przygotowanego planu miało miejsce w lutym 2021 r. Po serii uwag trzeba było nanieść na tyle poważne korekty na już przygotowany projekt, że od nowa rozpoczął się proces uzgodnień.

Plan jest po raz drugi wykładany do publicznego wglądu, ponieważ na skutek wniesionych uwag rozstrzygniętych przez burmistrza wprowadzono korekty i dodatkowo, co jest najbardziej widoczne, wprowadzono istotne zmiany dotyczące terenów poprzemysłowych ze względu na przedstawioną nową propozycję rozwiązań projektowych. I co się z tym wiązało, potrzebne były kolejne uzgodnienia z konserwatorem – tłumaczyła Maria Kiełb-Stańczuk z firmy DOM Biuro Urbanistyczne Kiełb-Stańczuk, Jaszczuk-Skolimowska, autorka malborskiego planu.

Co będzie działo się z dokumentem po piątku, gdy zakończy się publiczne wyłożenie?
- Od 4 lutego przez 14 dni, czyli do 22 lutego, burmistrz będzie przyjmował uwagi w formie pisemnej, z wyraźnym określeniem uwagi i zaznaczeniem obszaru, którego ona dotyczy – informowała Katarzyna Kostrzewa Rzoska, naczelnik Wydziału Rozwoju i Gospodarki Przestrzennej w Urzędzie Miasta Malborka.

Wszystko, co ewentualnie zostanie wytknięte przez mieszkańców, będzie dokładnie analizowane. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, burmistrz ma na rozpatrzenie uwag 21 dni. Musi zdecydować, czy je przyjmuje , czy też odrzuca.

Od uwag, które wpłyną, będzie zależała dalsza procedura. Jeśli będą na tyle nieznaczne, że nie będą wymagały korekty zmiany planu i kolejnych uzgodnień z instytucjami, które muszą wyrazić swoją opinię, wówczas jest duża szansa, że jesteśmy w stanie przygotować projekt uchwały na marcową sesję Rady Miasta – mówiła Katarzyna Kostrzewa-Rzoska.

W najnowszej odsłonie planu pojawiły się zmiany zapisów dotyczące skomunikowania terenu. To pewna nowość.
- Wzdłuż granicy wschodniej i północnej wprowadzono linie rozgraniczające i drogę wewnętrzną. Tego nie było w poprzedniej wersji. To powoduje, że nieco inaczej można rozpatrywać całość obszaru, jeśli chodzi o obsługę komunikacyjną – tłumaczyła zebranym Maria Kiełb-Stańczuk.

Było to możliwe, ponieważ inwestorzy zainteresowani wybudowaniem nowego kwartału miasta przedłożyli w magistracie analizę rozwiązań komunikacyjnych.

Wynika z niej, że można będzie obsłużyć tereny nowej zabudowy mieszkaniowo-usługowej w oparciu o istniejące ulice: Mazurów i Kościuszki. Oczywiście, w ograniczonym zakresie, ze względu na ich charakter – mówiła twórczyni planu.

- Wszyscy wiemy, że teren jest niewielki, ale bardzo newralgiczny i położony w strategicznym centrum miasta. W związku z tym, inwestor zlecił badanie natężenia ruchu na ul. Parkowej i Kościuszki. Przedłożył takie opracowanie burmistrzowi również po to, by pokazać, na ile te ulice na dzisiaj są obciążone i jaki będą generowały ruch w przyszłości – dodała Katarzyna Kostrzewa-Rzoska.

Tej nowej wewnętrznej drodze, która wytyczona jest jakby wzdłuż granicy nieistniejącego już Pemalu i terenów kolejowych towarzyszyć ma dość bujna przyroda. Na rysunku planu to skromna zielona falka, ale w rzeczywistości pełnić będzie istotną funkcję.

Urządzając pas drogowy, należy zaprojektować odpowiedni pas zieleni izolacyjno-krajobrazowej, która zgodnie z ustaleniami planu musi mieć co najmniej 3 metry szerokości i składać się z roślinności o różnej wysokości – prezentowała Maria Kiełb-Stańczak.

Trzeba więc ten zielony pas wziąć pod uwagę przy tworzeniu całej sąsiedniej infrastruktury.
- Jeśli inwestorzy będą chcieli, poza samą jezdnią i chodnikiem czy ścieżką rowerową, urządzić tam miejsca postojowe, to muszą tak je projektować, by minimalny pas zieleni był zachowany. Będzie to wymagane w projekcie budowlanym. Jeśli inwestorzy tego warunku nie spełnią, nie uzyskają pozwolenia na budowę – podkreśliła planistka.
To właśnie ten gęsty rząd drzew i krzewów ma wygłuszyć nieco cały teren, bo sąsiedztwo torów kolejowych i przebiegającej niedaleko drogi krajowej nr 22 ciszy raczej nie zapewniają.

W tej chwili, po rozbiórce Pemalu, pozostała pusta przestrzeń. Ale właściciel gruntu, firma Jantar, chce dość szybko zrealizować swoją inwestycję.

Tak naprawdę, w dalszym ciągu teren ma być przeznaczony głównie na zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową. W planie precyzuje się dość mocno zasady kształtowania zabudowy w terenie poprzemysłowym. Wydaje się, że będzie tam można stworzyć dość interesującą i spójną architekturę, która wzbogaci krajobraz miasta – zauważyła Maria Kiełb-Stańczuk.

Takie stwierdzenie było możliwe dlatego, że zainteresowani budową tego nowego miasta przygotowali bardzo szczegółową koncepcję. To ona została przedstawiona wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków, który od początku upierał się przy pewnych wysokościach, by chronić panoramę zabytkowej budowli znajdującej się na liście światowego dziedzictwa UNESCO.

Konserwator bardzo chroni przede wszystkim to otwarcie widokowe, które pojawia się w momencie, gdy jadący lub idący po wiadukcie kierują wzrok na zamek – wyjaśniała Katarzyna Kostrzewa-Rzoska.

To naprawdę nie jest łatwy grunt do zabudowy właśnie ze względu jego usytuowanie.
- Najistotniejsza ze względu na położenie w strefie ochrony ekspozycji zamku jest, pokazana na rysunku planu, oś widokowa, która wiąże się z ul. Mazurów. Aby ją zachować, ta część terenu nie będzie zabudowana. Na rysunku planu są również przerywane linie, które określają zasięg otwarcia widokowego, które należy uwzględnić w przyszłym zagospodarowaniu i zabudowie, bo obowiązują pewne ograniczenia wysokościowe – objaśniała załącznik graficzny autorka planu.

Zliberalizowane w stosunku do pierwotnej wersji projektu planu zostały zapisy dotyczące parkingów. Ale to nie znaczy, że nie będzie ich wcale. Wręcz przeciwnie, po prostu będzie to nieco inaczej zorganizowane.
- Zmniejszyliśmy wymagane wskaźniki tak, aby było możliwe zarówno zabezpieczenie interesów inwestorów, ale jednocześnie, by wszystkie funkcje mieszkaniowe i usługowe miały zapewnione miejsca parkingowe na własnym terenie – wyjaśniała Maria Kiełb-Stańczuk. - Ponieważ chcemy, by teren i wyglądał porządnie, i był przyjazny dla mieszkańców i odwiedzających, ograniczyliśmy liczbę dopuszczalnych naziemnych miejsc parkingowych.

Plan określa więc dokładnie, że „nie może ich być więcej niż”, a liczy się je w zależności od powierzchni użytkowych usług oraz od ilości mieszkań.

Jeśli ta liczba będzie przekroczona, trzeba będzie miejsca postojowe lokować w kubaturze budynku, na przykład w kondygnacjach podziemnych – mówiła planistka.

Plan przewiduje również możliwość innego zagospodarowania terenu wokół dawnego hotelu Zbyszko, który znajduje się w ewidencji zabytków i położony jest w strefie ochrony konserwatorskiej w obszarze ujętym w ewidencji zabytków. Każdy krok dotyczący remontu czy przebudowy obiektu wymaga uzgodnień ze służbami konserwatorskimi. Ale pewna furtka i tak została dla właścicieli otwarta.
- Plan dopuszcza dla tego terenu dość mocne możliwości rozwojowe, ale ograniczone wytycznymi i wskazówkami konserwatora. Dotyczą one nieprzekraczalnej linii zabudowy, która wyraźnie wskazuje, że trzeba kontynuować ten historyczny sposób zagospodarowania w tej części miasta. Czyli od frontu główna kamienica, w tym przypadku hotel, a w głębi działki obiekty raczej o charakterze oficynowym, czyli niższe – streszczała zapisy planu Maria Kiełb-Stańczuk.

Dopuszczona jest również rozbudowa znajdującej się pod ochroną konserwatorską dawna willa Rahna, przedsiębiorcy, który przed wojną rozpoczął działalność gospodarczą w miejscu późniejszego Pemalu. To reakcja na uwagi wnoszone przez prywatnego właściciela tego obiektu.

Przygotowany projekt zmiany planu nadaje także nowe funkcje obecnemu parkingowi miejskiemu przy ul. Kościuszki, którego operatorem jest obecnie prywatny podmiot.

W poprzedniej wersji parking przeznaczony był na zabudowę usługową, owszem, też z parkingami, ale nie w takim zakresie, jak przewiduje to nowa wersja planu. Na skutek uwag i rozstrzygnięć burmistrza, zmieniliśmy przeznaczenie tego terenu, pozostawiając parking, ale z dość dużym udziałem powierzchni biologicznie czynnej – informowała autorka dokumentu.

I właśnie te zapisy zostały ponownie skrytykowane. Zdaniem jednego z uczestników dyskusji, zachowanie minimum 50 proc. zieleni oznacza, że może zabraknąć miejsca dla samochodów. Zostawiają je ci, którzy korzystają z oferty sklepów i usług zlokalizowanych wzdłuż ul. Kościuszki.

Aby ta przestrzeń żyła, funkcjonowała, nie można pozbawiać jej zaplecza parkingowego, bo straci klientów. Od poprzedniego wyłożenia sprawa została pogorszona poprzez wprowadzeniu takich zapisów, jak w tej chwili – argumentował mieszkaniec krytycznie zapatrujący się na przeznaczenie tego miejskiego gruntu.

Teren, o którym mowa, ma powierzchnię 4756 metrów kwadratowych. Jak prowizorycznie wyliczyła autorka planu, jeśli połowa może być przeznaczona na parking i niezbędne dojazdy, to zmieści się tam ok. 80 miejsc postojowych. Konkretna liczba będzie wynikała z konkretnego projektu.
Przypomniała również, że zgodnie z art. 35 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym teren ten może być dalej wykorzystywany tak, jak obecnie, aż do czasu realizacji docelowych rozwiązań.
- W ustaleniach planu nie mamy żadnego terminu, w którym miasto będzie chciało ten teren zagospodarować w nowy sposób, więc może być ten teren wykorzystywany w dotychczasowy sposób – objaśniała Maria Kiełb-Stańczuk.

Poza tym, za wykorzystaniem go choć w części na skwer przemawiają jeszcze inne argumenty.

Zmieniają się przyzwyczajenia użytkowników przestrzeni miejskiej. W większych miastach wyłącza się z ruchu samochodowego znaczne obszary śródmiejskie, centralne, by dać priorytet ruchowi pieszemu. Może Malbork jeszcze do tego nie dorósł i może państwo widzicie potrzebę i konieczność zapewnienia maksymalnie dużej liczby miejsc postojowych dla korzystających z centrum. Ale być może i to się zmieni i będzie możliwe wykorzystanie większe tego terenu na inne cele również publicznie ważne, właśnie te związane z zielenią, bo jej nigdy dość w takim terenie gęstej zabudowy – przekonywała Maria Kiełb-Stańczuk.

W dyskusji publicznej, która odbyła się w formule online, uczestniczyło 12 osób.