Malbork. Ze śmieciami "wyrzuceni" dalej od domu, gdy nie zgodzili się na budowę zagrody

Kiedyś stała tutaj murowana zagroda śmietnikowa. Stan techniczny pozostawiał coraz więcej do życzenia, więc została rozebrana. Trzy wspólnoty mieszkaniowe zdecydowały się sfinansować budowę nowej zabudowy i wydzierżawić grunt od miasta, bo ziemia należy do samorządu. Czwarta wspólnota - Stare Miasto 14 – nie wyraziła zgody. Skutek taki, że dostała od swojego zarządcy, czyli miejskiej spółki Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, komunikat o treści:

Do czasu ustalenia miejsca budowy zagrody śmietnikowej dla wspólnoty mieszkaniowej Stare Miasto 14 w Malborku odpady komunalne należy składować do śmietników przy budynku Stare Miasto 10, 11, 15.

- "Do czasu ustalenia". To ile lat potrwa to ustalanie? Nie można traktować ludzi jak śmieci - „segregować”: nie dołożycie się do zagrody, to wyrzucamy was tam. A potem jeszcze wyrzucimy gdzie indziej – mówi nam członek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Stare Miasto 14. - Tutaj mieszkają też starsi ludzie. Teraz muszą chodzić ponad 80 metrów, bo tyle mają z najdalszej klatki, a to niezgodne z przepisami.

Tę odległość określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W paragrafie § 23 „Usytuowanie miejsc do gromadzenia odpadów stałych” czytamy:

Dojście od najdalszego wejścia do obsługiwanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zamieszkania zbiorowego lub użyteczności publicznej do miejsca do gromadzenia odpadów stałych, o których mowa w § 22 ust. 2 pkt 1, 3 i 4, wynosi nie więcej niż 80 m. Wymaganie to nie dotyczy budynków na terenach zamkniętych.

Zdaniem zarządu tej wspólnoty, wątpliwości budzi przede wszystkim sposób sfinansowania budowy zagrody i „zmuszanie do dzierżawy gruntu”.

- Pewnie, że jest to ładne, estetyczne, ale nie można z funduszu remontowego przeznaczyć pieniędzy na inwestycje. Dlatego interesuje mnie, jak to jest księgowane w ZGKiM. Prosiłam w Urzędzie Miasta, żeby podano mi chociaż jeden artykuł, który zmusza nas do wybudowania zagrody. Odpowiedź: że na podstawie przepisów, ale nie podano jakich. Chciałam po prostu wiedzieć, ile to będzie kosztowało, na jakiej podstawie prawnej, a nie tylko, że musimy. My nic nie musimy, my możemy. My nie mamy funduszu inwestycyjnego, a z remontowego, powtarzam, nie wolno - uważa członek zarządu wspólnoty.

Zarząd wspólnoty powołuje się na wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 17 grudnia 2014 r., który rozpatrywał sprawę przeznaczenia pieniędzy z funduszu remontowego na budowę miejsc postojowych.

- Decydująca w niniejszej sprawie jest ocena możliwości wykorzystywania środków funduszu remontowego na cele inwestycyjne. W tym miejscu należy przytoczyć stanowisko Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 maja 2014 r. na temat rozumienia pojęcia remont w kontekście wydatkowania środków z funduszu remontowego. "Remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Konsekwentnie fundusz remontowy winien służyć gromadzeniu w dłuższej perspektywie czasowej środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem tego rodzaju prac". Z powyższych założeń teoretycznych wynika, że taki fundusz nie powinien służyć wspólnocie mieszkaniowej do finansowania typowych przedsięwzięć inwestycyjnych – uznał sąd w Poznaniu.

Art. 14. ustawy o własności lokali wskazuje bowiem, że „na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy."

Sąd w wyroku stwierdził, że „te rodzaje kosztów zostały wymienione jedynie przykładowo (poprzez sformułowanie "w szczególności"), ale z budowy tego przepisu oraz z charakteru kosztów w nim wskazanych można wywnioskować, iż ustawodawca nie przewidywał możliwości inwestowania przez wspólnotę mieszkaniową w nowe budowlane przedsięwzięcia”.
Tym samym „nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrywania kosztów robót budowlanych innych niż remonty, czy też kosztów nowych zadań inwestycyjnych”.

Wyrok Sądu Okręgowego w Kielcach z 14 października 2014 r. to kolejne rozstrzygnięcie, na które powołuje się zarząd wspólnoty. Dotyczyło planów "w zakresie wykonania prac remontowych" polegających na wybudowaniu ogrodzenia i altany śmietnikowej. W tym przypadku istotą rzeczy było jednak przeprowadzenie inwestycji „na nieruchomości, co do której wspólnota nie posiada żadnego tytułu prawnego”.

Istotnym jest to, że nawet nie podjęto działań, by ustalić, czy możliwy byłby wykup gruntu niezbędnego do zrealizowania inwestycji, czy też uzyskania do niego innego tytułu prawnego. Już sama ta okoliczność skutkować musiała koniecznością uchylenia uchwał (wspólnoty – red.), albowiem członkowie Wspólnoty zobligowani byliby do pokrycia kosztów inwestycji na cudzym gruncie, nie zaś na nieruchomości wspólnej – można przeczytać w wyroku kieleckiego sądu.

Sąd przytoczył również art. 13 i 14 ustawy o własności lokali i w tym kontekście odniósł się do relacji między funduszem remontowym a inwestowaniem.

- Inwestycja w postaci budowy ogrodzenia i altany śmietnikowej na cudzym gruncie w żadnym wypadku nie może zostać zakwalifikowana jako "remont" w nieruchomości wspólnej. Nie ma przy tym znaczenia podnoszona przez pozwaną wspólnotę okoliczność, że ciąży na niej obowiązek utrzymania pojemników w odpowiednim stanie sanitarnym, porządkowym i technicznym. Obowiązek ten może wykonywać bez wznoszenia budowli w postaci altany śmietnikowej. Realizacja zaskarżonych uchwał spowodowałaby zatem nałożenie na członków wspólnoty obciążeń finansowych sprzecznych z ustawą o własności lokali (art. 13 i 14 ustawy), a zatem nieuprawnionych – czytamy w uzasadnieniu do wyroku.

Sprawy „śmieciowe” reguluje nie tylko ustawa o odpadach komunalnych, ale również ustawa o utrzymaniu porządku i czystości w gminach. W tej drugiej, w art. 4. 1., ustawodawca wskazał, że „Rada gminy, po zasięgnięciu opinii państwowego powiatowego inspektora sanitarnego, uchwala regulamin utrzymania czystości i porządku na terenie gminy”. To akt prawa miejscowego określający szczegółowe wymagania dotyczące m.in. „utrzymania w odpowiednim stanie sanitarnym i porządkowym miejsc gromadzenia odpadów”. Temu tematowi poświęcony jest cały paragraf 9 malborskiego regulaminu. Czytamy tam, że:

• Właściciele nieruchomości są zobowiązani do wyznaczenia i urządzenia miejsca ustawienia pojemników do gromadzenia odpadów komunalnych zmieszanych oraz urządzeń do gromadzenia odpadów selektywnie zebranych;
• Właściciele nieruchomości podczas lokalizowania na terenie nieruchomości pojemników przeznaczonych do gromadzenia odpadów komunalnych zobowiązani są do uwzględnienia przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a w razie braku możliwości spełniania wymogów zawartych w powyższym rozporządzeniu zobowiązani są do zawarcia umowy z właścicielem innej nieruchomości celem zorganizowania miejsca do gromadzenia odpadów komunalnych i poinformowania o tym gminę;
• Właściciele nieruchomości zobowiązani są do wyznaczenia zgodnie z przywołanymi przepisami i odpowiedniego przygotowania miejsca ustawienia pojemników, które powinno znajdować się w budynku lub poza budynkiem, na wyrównanej, utwardzonej powierzchni, zabezpieczonej przed zbieraniem się na niej wody i błota i spełniać wymogi wiaty śmietnikowej;
• Pojemniki na odpady zmieszane lub urządzenia do gromadzenia odpadów selektywnie zebranych, stojące poza pergolą, należy zabezpieczyć przed niekontrolowanym przesuwaniem się, np. pod wpływem wiatru. Należy też zagwarantować bezkolizyjny dojazd do pojemników, jak również możliwości przemieszczania pojemników na odpady z punktu ich zbierania do miejsca zatrzymania pojazdu, służącego do odbioru odpadów.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury, do którego odsyła malborski regulamin, szczegółowo określa, że „na działkach budowlanych należy przewidzieć miejsca na pojemniki służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji”. Tymi miejscami mogą być:

• zadaszone osłony lub pomieszczenia ze ścianami pełnymi bądź ażurowymi;
• wyodrębnione pomieszczenia w budynku;
• utwardzone place do ustawiania kontenerów z zamykanymi otworami wrzutowymi;
• utwardzone place z nadziemnymi otworami wrzutowymi i podziemnymi lub częściowo podziemnymi kontenerami.

Co z tego wynika? Że faktycznie nie można „zmuszać” do budowy zagrody, skoro prawo dopuszcza postawienie zamykanych pojemników na utwardzonym placu. Można więc wyobrazić sobie, że obok już istniejącej, estetycznej zabudowy na Starym Mieście wracają kontenery, zgodnie z życzeniem wspólnoty budynku nr 14, i będą stały luzem. Tyle że wspólnota Stare Miasto 14 nie ma tytułu prawnego do tego gruntu, bo na własność dysponuje tylko ziemią pod budynkiem.

Ale do tej pory pojemniki mogły tam stać - przekonuje członek zarządu.

Wiceburmistrz Malborka Józef Barnaś odpowiada nam, że jeśli dana nieruchomość nie posiada gruntu, to wspólnota ma możliwość pozyskania go.

- Mówią o tym dwie ustawy. Art. 32a w ustawie o własności lokali: że jeśli działka dla danego budynku nie spełnia warunków działki budowlanej, to zarząd wspólnoty, zarządca, ma obowiązek przedstawić projekty uchwał w celu nabycia gruntu, który spełni te wymogi. A art. 209a w ustawie o gospodarce nieruchomościami: że wspólnota ma prawo rościć prawa do gruntu od prezydenta, burmistrza czy wójta i ten nie ma prawa, jeśli tylko są możliwości, odmówić. Dalej idąc, w prawie lokalnym w Malborku jest mowa o wykupie gruntu za 1 proc. wartości, ale w takim przypadku 100 proc. właścicieli tworzących wspólnotę musi powiedzieć „Tak”. Dlatego my wychodzimy dalej: jeśli są problemy z kupnem, dajemy możliwość dzierżawy i w takim przypadku większość wspólnoty decyduje – wylicza możliwości prawne Józef Barnaś.

Wiceburmistrz dodaje, że obecnie w mieście trwa porządkowanie spraw związanych ze śmietnikami. Problem dotyczy wspólnot, w których kiedyś sprzedano mieszkania po obrysie, czyli własność lokatorów kończy się na murze budynku, a dalej teren jest miejski. Stąd biorą się kłopoty z umieszczeniem m.in. pojemników na odpady.

Tego nikt wcześniej nie pilnował, a to nie miasto powinno organizować miejsca do gromadzenia odpadów komunalnych, tylko każdy jeden właściciel nieruchomości ma mieć własne miejsce, o czym mówi prawo budowlane. Natomiast wydzierżawiamy grunt za przysłowiową złotówkę, by to wszystko uporządkować, zwłaszcza na Starym Mieście – mówi Józef Barnaś. - Oczywiście, odbiór ludzi jest zawsze różny. Jednemu się podoba, drugiemu nie, a trzeci mówi, że tak ma być. Tu nie było żadnych nacisków, my tylko przypominamy, że wspólnoty powinny to zrobić i dajemy nie kij, ale marchewkę, by mogli problem rozwiązać. Nie mówimy, że „czternastka” ma od razu budować.

- Pan burmistrz chętnie podpowiada, co my możemy zrobić jako wspólnota, a problem polega na tym, czy wywiązujemy się ze swoich obowiązków. Bo my jako wspólnota uważamy, że z naszej strony nie ma uchybień, czego nie można powiedzieć o stronie miasta – słyszymy od członka zarządu wspólnoty.

Zarząd wspólnoty powołuje się bowiem na uchwałę Rady Miasta Malborka z 28 listopada 2019 r. „w sprawie szczegółowego sposobu i zakresu świadczenia usług w zakresie odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości i zagospodarowania tych odpadów”.
Jest w niej mowa m.in. o tym, iż „ustala się, że w ramach opłaty uiszczanej przez właściciela nieruchomości przedsiębiorca odbierający odpady z nieruchomości zamieszkałych, na zlecenie Miasta Malborka, dostarczy pojemniki do zbierania odpadów komunalnych zmieszanych oraz pojemniki i/lub worki do odpadów zbieranych w sposób selektywny”.

- My na razie zagrody nie zbudujemy. Mamy dbać płacić i dbać o porządek, i to robimy. Na jakiej podstawie nas wywalono? Z czego wynika ta dyskryminacja, segregacja ludzi? Póki co, według mnie zarząd wspólnoty musiałby się podpisać pod łamaniem prawa, zgadzając się na przerzucenie pieniędzy z funduszu remontowego na inwestycyjny. Regulamin o utrzymaniu porządku mówi o obowiązku zapewnienia zagrody, ale nie jest napisane, że wspólnota musi posiadać grunt. W uchwałach nie ma mowy, że musi wskazać na swoim gruncie – podsumowuje przedstawiciel zarządu wspólnoty.

O komentarz poprosiliśmy też ZGKiM. Dodatkowo zapytaliśmy, jak sprawa została rozwiązana z trzema wspólnotami, które zdecydowały się na wydzierżawienie gruntu i budowę zagrody; mianowicie czy one przeznaczały na ten cel pieniądze z funduszu remontowego. Spytaliśmy też o nakłady na budowę zagrody i koszt, jaki miałaby ponieść wspólnota Stare Miasto 14. Czekamy na odpowiedź.
Zarząd wspólnoty chciał też wiedzieć, czy opłata za dzierżawę gruntów pod zagrody śmieciowe jest „znaczona”, w tym sensie, że przeznaczana na gospodarkę odpadami komunalnymi. Tak nie jest. Pieniądze są księgowane ogólnie jako opłata z tytułu dzierżawy.

Problem ze śmietnikami, jak już wspomnieliśmy, dotyczy też innych dzielnic Malborka.

- Ubolewam, że był błąd zaniechania administratorów i zarządców, którzy siedzieli sobie, a ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach jest od 2013 r. W związku z tym, już od tamtego roku był obowiązek, że każdy ma mieć miejsce do gromadzenia odpadów. Prawo budowlane istnieje jeszcze wcześniej, a ono mówi wyraźnie, że działka ma spełniać wymogi działki budowlanej, więc nie może być wydzielona po obrysie budynku. Trochę to trwa, ale wszystko zrobimy. W wielu innych przypadkach jesteśmy na etapie rozmów i znajdowania miejsca, które można wygospodarować. Wspólnoty mają swoje obowiązki, a my jesteśmy po to, by im pomóc – podtrzymuje wiceburmistrz Barnaś.

I podaje przykłady.

- Przypadek podwórek w kwartale ulic Sienkiewicza, Orzeszkowej, Sikorskiego, Reymonta, gdzie przy murze „katolika” został kupiony garaż od prywatnej osoby i już stoją tam śmietniki z ul. Reymonta. Już są na etapie budowy od strony ul. Orzeszkowej. Powstanie śmietnik przy ul. Mickiewicza przy Kanale Juranda. Przy ul. Jagiellońskiej 6/7/8 na terenie spółdzielczym będzie wiata. To samo pl. Zamenhofa, ul. Armii Krajowej. Tam przy budynku nr 18 zabrane są śmietniki z ulicy, które były „wizytówką” miasta. Są rozmowy z kolejnymi przedstawicielami wspólnot - zapewnia Józef Barnaś.